Hausverwaltungsblog

Neulich hatten wir wieder einen Schwung Sparbücher (für Mietkautionen) zur Bearbeitung bei der Bank unseres Vertrauens eingereicht, ein paar (Teil-) Auszahlungen, ein paar Neuanlagen usw. usf.

Ziemlich erstaunt musste ich gerade auf dem Kontoauszug feststellen, dass die Bank für die Neuanlage jedes einzelnen Sparbuches mal eben satte 15 Euro kassiert hat. 15 Euro!
Nicht nur, dass es auf Sparbücher im Grunde gar keine Verzinsung mehr gibt, die Banken also mit dem Geld arbeiten und wirtschaften können, wie es ihnen beliebt, ohne einen (gerechtfertigten) Anteil an den Einnahmen dem Sparer zu verzinsen. Nein, jetzt wird obendrein auch noch abkassiert, was das Zeug hält.
Ich bin mal wieder sprachlos ob soviel Dreistigkeit ...

Passanten der faulen Art haben zwischen Parkplatz und Haus einen recht breiten Trampelpfad über das Beet angelegt, weil sie ungefähr drei Schritte "Umweg" bis zum gepflasterten Weg sparen wollten.

Vor einigen Wochen bin ich mit dem Gärtner über das Grundstück gegangen und habe mit ihm besprochen, was wo neu nachgepflanzt werden sollte, unter anderem sollte auch die Lücke geschlossen werden.
Der Gärtner pflanzte, er steckte ein paar Holzpflöcke rund um die jungen Heckenpflanzen, und spannte ein rot-weiss gestreiftes Band.

Als erstes wurden die Holzpflöcke umgenietet. Ich stellte sie wieder auf, und spannte das Band neu.
Gestern rief ein Mieter an und berichtete, nun hätte jemand sich wohl der neuen Pflanzen "entledigt" ...
Nur, um drei Schritte bis zum gepflasterten Weg zu sparen?

Langsam bin ich geneigt, dem Eigentümer zuzustimmen, der etwas von Stacheldrahtzaun murmelte, als er davon hörte.

Und, liebe Hausverwaltungen/Vermieter, habt ihr schon alle die Prüfung des Wassers durchführen lassen?

Gestern kamen unsere Ergebnisse, alles in Ordnung. Gefunden wurden genau 0 Keime in sämtlichen Proben.

Eigentlich soll man die Mieter von den Ergebnissen der Tests in Kenntnis setzen, aber das sind sieben Seiten, dafür reicht die grosse Pinwand im Treppenhaus nicht einmal aus. Hätte es nicht zusätzlich eine kurze, aber bündige Übersicht sein können?

Die Hausverwaltung ist längst nicht so einfach oder schnell erledigt, wie es vor allem Mietern häufig scheinen mag. Eine Immobiliensoftware kann helfen, den Verwaltungsaufwand zu reduzieren. Die Auswahl ist allerdings sehr groß. Grundsätzlich ist folgendes verfügbar:
 
- Kostenlose Programme (Freeware) 
- Kostenpflichtige Software as a Service-Angebote (Reine Online-Lösungen)
- Kostenpflichtige Lizenzprogramme (zum Download – auf Datenträger)



Was sind die Vor- und Nachteile der einzelnen Varianten? Und: Kann Freeware mit kostenpflichtigen Programmen mithalten? Hierfür sollen drei bekannte Vertreter der einzelnen Varianten genauer betrachtet werden. 

Die Freeware-Lösung: Intex Hausverwaltung
Die Zahl der Freeware-Lösungen für die Immobilienverwaltungen scheint auf den ersten Blick sehr groß zu sein. Bei genauerem Hinsehen zeigt sich jedoch regelmäßig, dass es sich zumeist um abgespeckte Varianten von kostenpflichtigen Vollversionen handelt. Dies ist auch bei Intex der Fall. Die Freeware ermöglicht es, verschiedene Immobilien und Grundstücke zu verwalten.
Es können Daten wie Größe, Fläche, Lage, Ausstattung oder Abrechnungen hinterlegt werden. Außerdem ermöglicht es das Programm, Dokumente hinzuzufügen und bei Bedarf schnell nutzbar zu machen. So können etwa einfache Muster für die Nebenkostenabrechnung, die Hausordnung oder den Mietvertrag erstellt werden, fertige Vorlagen bietet das Programm jedoch nicht an.
INtex Hausverwaltung ist keine Freeware. Der Download ist eine Try&Buy Version. - siehe Kommentar vom 27.01.2016

Software as a Service: Immoware24
Bei dem Programm Immoware24 handelt es sich um ein reines Online-Angebot. Das "Verwaltungsbüro" ist also im Netz, was den Vorzug bietet, dass man von jedem Rechner mit Internetanschluss arbeiten kann.
Die Software eignet sich zur Verwaltung von privaten ebenso wie von gewerblichen Immobilien. Daten müssen nur einmal eingegeben werden und stehen dann mühelos für alle Funktionen bereit. Zahlreiche Muster helfen bei der Erstellung der wichtigsten Dokumente. Die Software ist zudem auf spezielle Anforderungen wie beispielsweise die doppelte Buchführung vorbereitet. Ebenfalls an Bord sind hohe Sicherheitsstandards. Die Übermittlung von Daten wird genau wie beim Online-Banking verschlüsselt.
Einziger Wermutstropfen: Man mietet die Software und besitzt sie nicht. Personalisierungen im Menü, die das Programm nutzerfreundlicher machen, sind deshalb kaum möglich. Außerdem verliert man den Zugriff auf die bereits geleistete Arbeit nach Ablauf der Miete. 

Lizenzisierte Software: Lexware Hausverwalter Plus
Der Software-Hersteller Lexware bietet einige Programme für die Hausverwaltung an. Die leistungsstärkste Immobilienverwaltungssoftware des Unternehmens ist Hausverwalter Plus. Die große Stärke des Programms sind seine zahlreichen Vorlagen. Für fast jeden erdenklichen Fall, der im Rahmen der Verwaltung von Häusern auftreten können, stehen passende Musterdokumente bereit. Das Design der Software erinnert zudem inzwischen stark an die klassischen Microsoft-Programme. Das Programm kann deshalb auch von Einsteigern einfach erlernt werden. Das Programm hat allerdings auch zwei Nachteile: Es hat einen verhältnismäßig hohen Preis, obwohl man das Recht auf Updates nur für ein Jahr erwirbt. Man muss deshalb schon einen sehr hohen Verwaltungsaufwand haben, weil man beispielsweise mehrere Immobilien besitzt. Zudem ist die Software für einfache Verwaltungen vielleicht schon zu umfangreich. Trotz der deutlich vereinfachten Verwaltung muss man sich lange in das Programm einarbeiten.

Fazit
Freeware-Lösungen eignen sich für die Hausverwaltungen eher nicht. Dazu sind die Anforderungen zu hoch. Zudem müssen ständig Änderungen durch neue Gesetze oder aufgrund von Gerichtsurteilen in der Form von Updates eingepflegt werden, was bei einer Freeware nicht garantiert ist.
Bei den lizenzierten Programmen kommt es auf den Umfang der Verwaltung an: Bei nur einer Immobilie ist die Einfachheit der reinen Online-Programme fraglos ein Pluspunkt. Bei einem sehr hohen Aufwand ist der Griff zu einer Vollversion wie Hausverwalter Plus ratsam, die auf jeden denkbaren Fall vorbereitet ist.

Bildquelle: evgenius / crestock.de

Neue und erhöhte Kosten kommen auf die Mieter zu.

Gerade flatterte der Bescheid mit der neuen Grundsteuer auf den Schreibtisch, die Erhöhung des Hebesatzes von 530 auf 590 % entspricht einer ungefähren Steigerung von 10 %.

Die Kosten für die Müllabfuhr wurden bereits zu Anfang des Jahres wieder einmal um ich glaube mehr als 10 Prozent erhöht, wobei sich dieses Spiel meiner Erinnerung nach schon fast jährlich wiederholt ...

Positiv hervorzuheben ist an dieser Stelle wohl schon, wenn Kosten wie die für Strassenreinigung und Kanalbenutzung nicht erhöht werden.
Oder wenn sogar ein, wenn auch kleines, Guthaben entstanden ist, weil die Mieter z.B. Wasser gespart haben ...

Was jedoch z.B. bei den Heizkosten gleich wieder durch den langen Winter und ebenso mit schöner Regelmässigkeit gestiegenen Preisen wettgemacht wird.

Unterm Strich bleibt also: mit höheren Betriebskosten und damit Nachzahlungen ist zu rechnen.

Neu ist spätestens ab diesem Jahr übrigens auch die Prüfung des Frischwassers auf Legionellen, diese Kosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden.
Die Wasserspeicher sind bei uns bereits mit Zapfstellen versehen, die Anlagen sind auch schon aufgenommen und werden demnächst auf den Prüfstand kommen.

Das nächste sind dann die Rauchmelder, die auch bei "Altbauten" zumindest in Niedersachsen, bis Ende 2015 in allen Wohnungen zu installieren sind.

Ich liebe es, aus dem Urlaub zurückzukommen. Besonders der erste Tag ist immer spannend, wenn so nach und nach die ganzen Katastrophenmeldungen eintrudeln:

- während meines Urlaubs ist der Warmwasserspeicher in einem Haus ausgelaufen; vor dem Urlaub war nur die Rede davon, dass die Dichtung ersetzt werden müsste, dann hat man aber doch gemerkt, dass der Kessel verrottet ist und hat ihn komplett ersetzt

- eine Kündigung, eine quasi-Kündigung kamen herein (Trennungen ...)

- plötzlich hat jemand gemerkt, dass für eine Eigentumswohnung keine Jahresendablesung vorliegt ...

- eine Heizkostenabrechnung für die abgelaufene Heizperiode ist schon eingetroffen und beschert uns, und damit den Mietern, eine satte Nachzahlung von mehreren Tausend Euro ...

Ich glaube, ich mach' jetzt schnell Feierabend, für heute reicht's. Ach ja, und das verlängerte erste Mai-Wochenende habe ich auch soeben eingereicht, damit sich die Katastrophen noch ein bisschen strecken können und nicht alle auf einmal am ersten Arbeitstag hereinbrechen müssen.

Letzte Woche meldete sich ein Mieter, das Wasser würde nicht mehr richtig warm werden.
Ich rief den Service an, der sich noch am gleichen Tag darum kümmerte, aber keinen Fehler in der Heizungsanlage entdecken konnte.
Wir schoben es als Einzelfall auf die Mischbatterie in der Wohnung, ein Termin mit dem Mieter ward vereinbart.

Gestern lag ein Brief im Kasten, ein weiterer Mieter meldete, es gäbe nur noch lauwarmes Wasser.
Ich rief den Service an, der sich auch prompt mit dem Mieter in Verbindung setzte, um dort ebenfalls die evt. defekte Mischbatterie überprüfen zu können.

Heute lag ein Brief im Briefkasten, zwei Mieter hatten auf den Anrufbeantworter gesprochen, einer hatte eine E-Mail gesendet und mit einem Mieter sprach ich am Telefon. Jetzt hatten sie also alle kein warmes Wasser mehr.

Ich rief wieder den Service an, der sich prompt auf den Weg machte, sich auch mit einem Mieter vor Ort verabreden konnte, aber wiederum keinen Anlagenfehler entdecken konnte.
Nun warte ich gespannt auf den Rückruf des Mitarbeiters, welche Ideen er präsentieren kann, um die Warmwasserversorgung möglichst bald wieder sicherzustellen.
An die Mischbatterie-Theorie glaube ich jedenfalls nicht mehr.

Zeitung lesen bildet, folgendes wusste ich noch nicht bzw. hätten wir bisher eh nicht beantragen können:
die Grundsteuer kann auf Antrag ermässigt werden.

Natürlich nur unter bestimmten Bedingungen:
Bis zu 25 % kann erlassen werden, wenn die Bruttomieteinnahmen mehr als 50 % weniger als die Einnahmen vergleichbarer, ortsüblicher Objekte betrugen.
Gab es überhaupt keine Mieteinnahmen, können bis zu 50 % der Grundsteuer erlassen werden.
Die Mindereinnahmen oder Mietausfälle darf ein Eigentümer nicht selbst verschuldet haben, und wenn eine Fortschreibung des Einheitswertes berücksichtigt werden kann/könnte, entfällt ein Erlass gänzlich.
Und für selbstgenutzte Objekte kann kein Erlass beantragt werden.

Anträge müssen bis zum 31.03. des Folgejahres (also bis 31.03.2013 für 2012) gestellt worden sein.

Kurz vor dem Weihnachtsurlaub bekamen wir für das Haus mit der Wärmepumpe eine "korrigierte" Abrechnung.
Die unklaren Posten waren glaube ich einfach gestrichen worden, der günstigere Niedertarif jedoch weiterhin nicht eingerechnet worden und überhaupt war die Abrechnung genauso wenig nachvollziehbar wie zuvor.
Ich mein, ich will ja nicht kleinlich sein, aber könnten wir BITTE mal eine Abrechnung bekommen, die stimmt? Das wäre ganz toll.

Diese Woche traf nämlich für einen Leerstand eine Mahnung ein, statt der Korrektur, um die ich gebeten hatte, weil der Zählerstand vom Ex-Mieter zu seinen Gunsten falsch angegeben wurde. Wozu telefoniere ich eigentlich mit den Herrschaften von der Hotline? Damit sie "ja ja, wird alles korrigert" sagen, "leck mich am A..." denken und stattdessen gar nichts tun?

Heute kam die nächste, nicht korrekte Stromabrechnung ins Haus geflattert.
Der Mieter hatte beim Auszug zwar gemeinsam mit uns den Zählerstand abgelesen und im Übergabeprotokoll vermerkt, dies sogar unterschrieben, anschliessend dem Stromanbieter aber einen niedrigeren Zählerstand übermittelt.
Durch Zufall habe ich dies bei einem Telefonat mit dem Stromanbieter bemerkt und diesem gleich anschliessend das Protokoll mit dem korrekten Zählerstand zugefaxt.
Heute kam die Abrechnung für den Leerstand. Und nun ratet, welchen Zählerstand man beim Stromanbieter zur Abrechnung verwendet hat ...
Ich habe echt langsam die Faxen dicke.